不動産の財産分与

夫婦で住んでいた不動産の住宅ローンはどうする?

離婚をすると、それまで居住していた所有不動産(一戸建てやマンションなど)をどうするか、という問題が生じます。

夫婦が結婚後に購入した不動産は、財産分与の対象となるため、離婚後には、不動産どのように取り扱うのか、また、これまで夫婦で支払ってきた住宅ローンをどのように取り扱っていくのか、離婚の際に決めておく必要があります。

夫婦のどちらかがそのまま所有していた不動産に居住し、ローンの返済を続けるのか、どちらも居住しないのであれば、不動産を売却して、ローンの返済に充てるという選択肢もあります。

このページでは、主に夫婦で住んでいた不動産の住宅ローンを、どのように返済するのかについて、不動産を売却する場合としない場合に分けてご説明致します。

また、その他考えられる一般的なリスクや注意点、不動産を処分する際に考えておかなければならない税金についても併せてご説明致します。

 不動産を売却してその売却代金を、住宅ローンの返済に充てる方法

所有している不動産を売却し、その売却代金で住宅ローンの返済に充てるという方法です。売却代金が、残っている住宅ローンの残高より高い場合(たとえば、残ローンが2000万円で、不動産が2500万円で売却できた場合)、売却代金の2500万円から、残ローン2000万円を支払い、残った500万円を財産分与として夫婦で分けることになります。

一方で、オーバーローン(不動産の売却代金より、住宅ローンのほうが高い)の場合、不動産を2500万円で売却できたが、残ローンが3000万円あるという場合には、売却代金で残ローンを支払っても、なお残ローンが500万円残ってしまいます。この場合には、この残ローンを誰がどう支払っていくのか、どのように取り扱うのかという問題が残ります。

不動産を売却せず、そのまま住宅ローンの返済を続ける場合

通常は、夫婦のどちらかが返済を行うことになります。

  •  住宅ローンの名義人がそのまま不動産を取得する場合

原則、不動産を取得した住宅ローン名義人が、これまでどおり住宅ローンの支払いを継続していくことになります。たとえば、住宅ローンの債務者が夫である場合で、夫が引き続きそのマンションで暮らしていくという場合には、引き続き夫が住宅ローンの債務を返済していく、というようなケースです。

このような場合には、不動産を取得しない配偶者の方は、ご自身が住宅ローンの連帯保証人になっているかどうか注意が必要です。たとえば、保証協会などを利用して不動産を購入している場合は、直接、金融機関との住宅ローンそのものの連帯保証人になっていなかったとしても、保証協会との契約では、連帯保証人として契約している場合もあります。この場合であっても、連帯保証人になっている場合、住宅ローン名義人が返済出来なくなった場合には、残額の請求を受ける危険が残ります。たとえば、離婚後、数年してから、夫がローンを支払えなくなった、という場合、妻に払えなくなったローンの残額が請求される、ということもありうるということです。

このようなリスクを避けるために、可能であれば、離婚に際して、連帯保証を外してもらう、または、住宅ローンを借り換えしてもらい、連帯保証の責任も残らないようにすることが望ましいです。(もちろん、借り換えとなると借主の経済力の問題や、金融機関側で連帯保証を外すことに応じてもらえるかどうか、という問題はあります。)

離婚をするにあたって、不動産の財産分与を考える際は、一度、不動産を購入した際の契約書など見返して、ご自身の置かれている立場ではどのようなリスクがあるか確認した上で、離婚の話合いをすることが望ましいと考えられます。

  •  住宅ローン名義人と不動産の所有者が異なる場合

例えば、養育費の代わりとして,住宅ローンは元夫が支払続け、元妻が住宅を取得するような場合が想定されます。このような場合には、以下のような問題が生じうるところです。

◆住宅ローンの名義人と不動産の所有者が一致していることが金融機関とのローン契約の条件となっているような場合には金融機関に無断で財産分与に基づき名義変更した場合に、住宅ローンの名義人と不動産の所有者が一致しない結果となり、契約違反に該当してしまうことになります。

たとえば、住宅ローンの名義人と不動産の所有者が夫という場合に、離婚に際して、不動産の名義を夫から妻に変更した場合には、ローンの名義人が夫、不動産の所有者が妻となり、一致しなくなります。その結果、住宅ローン契約の違反に該当し、住宅ローンの全額一括返済を求められる可能性があります

◆登記は変更しなくとも、購入した不動産に居住している住宅ローン名義人としての条件(約束)というケースがあります。

たとえば、夫名義で住宅ローンを借りた場合に、夫がその購入した不動産に居住していることが条件という場合に、住宅は離婚後も妻が引き続き居住し、夫は家を出るという場合です。この場合には、夫が不動産に居住していないので、債権者である金融機関が契約違反と見なして、その時点で残っているローンの全額一括返済を求められる場合があります。

◆住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者である金融機関が,抵当権(住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのもの)を行使し、自宅を失う可能性があります。たとえば、上記のとおり、養育費の代わりに妻が住宅を取得し、ずっとその住宅ローンを夫が支払うというようなケースでは、子どもとの生活の場を確保したつもりが、予想外に自宅を失ってしまうことにもなりかねません。

では、住宅ローンの債務者の変更には何が必要なのでしょうか?

住宅ローン債務者の変更には、銀行などローンの貸主である金融機関の承諾が必要となります。もし、変更後の債務者本人に十分な経済力がない場合は、新たに保証人を立てたり、親戚の援助を受けたりしてある程度まとまったお金を用意する必要があるケースなど、様々な対応が必要となります。

不動産の財産分与と税金

次に、不動産の財産分与をした際の税金についてお話しします。

不動産の譲渡側

不動産の購入金額より譲渡価格(分与した時の土地や建物などの時価)のほうが上回った場合、不動産の譲渡人に、譲渡所得税が課される可能性があります。

ただし、離婚後の財産分与であれば、譲渡所得の3,000万円の特別控除が適用されることがあります。

財産分与で譲渡した上で、予想外の課税で支払いに困ることがないように、事前に、課税関係を確認する必要があります。

不動産を譲渡される側

不動産を譲渡された場合に必ず掛かる税金は、「不動産の登録免許税」「不動産の固定資産税」の2種類です。また、不動産取得税が課される場合もあります。さらに、財産分与としての額が不相当に高額である場合は、贈与税が掛かる場合もあります。

こちらも、財産分与で財産を取得した後に、税金等がどの程度かかるのかを確認したうえで、財産分与を行う必要があります。

一般的に財産分与は、結婚してから夫婦間で形成した財産を2分割(2分の1ずつ取得)することが通常と考えられておりますので、それを遥かに超える場合は贈与税が課される可能性があると考えて良いでしょう。


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